近日，记者从校长办公会获悉，今年起，我校实行物业管理服务的住宅小区的物业服务费将进行调整。

为何要调整物业服务费？物业服务费将如何调整？物业服务费如何缴纳？对此，记者采访了后勤集团物业管理中心相关负责人。以下为采访实录：

记者：此次为什么调整物业费收费标准？

答：此次物业费收费标准调整有两个背景：

第一，物业服务是最典型的劳动密集型行业，人力成本约占到总成本的70%以上。北苑建筑面积4.71万平米，472户，物业服务人员29人。西苑建筑面积23.39万平米，2098户，物业服务人员75人，总服务居民超过10000人。随着物业服务深入发展，以下四个方面对物业服务正常运转产生了严重影响：

一是最低工资标准连年提高，劳动力成本不断上升。武汉市年最低工资标准2009年为700元，2014年已经增长到1300元。以物业保安员为例，2009年平均工资为1200元，2014年已经增长到2400元。

二是国家用工政策的调整，社保政策不断完善，从以前的不缴保险到现在的全员足额缴纳保险，支出不断增加。2009年社会统筹基数是1256.80元，2014年增加到2316.5元，单位所要缴纳的社保支出为796.91元/人·月。2014年北苑、西苑小区物业人力成本已达317万元，未来仍呈上行趋势。

三是CPI指数持续升高，物业服务中的清洁工具、清洁药剂、维修耗材、员工服装等成本增加，材料物资成本、物流运输成本、消耗使用量随着住户服务需求、管理品质要求、服务纵深化发展，上述成本不断上升，成本压力年年增大。

四是物业服务费偏低，入不敷出，不利于物业服务可持续发展。社会物业企业收入一般包括物业费、停车费、门面租金、其他经营收入等，物业费收入一般占总收入的50%左右，而我校住宅小区物业收入仅为物业费收入一项。以2014年为例，北苑、西苑物业共收取物业费192万元（其中北苑42万元，西苑150万元），物业服务支出共计435万元（其中北苑119万元，西苑316万元），2014年度共计亏损243万元（其中北苑77万元，西苑166万元），由学校对后勤集团物业管理服务中心进行暗补（包括一些专项维修改造项目）。自2009年以来，物业服务收费不足以支撑小区日常运行管理服务工作，无法正常投入对小区的房屋本体、设施设备、配套设施的维护、改造、更新，影响了对小区房屋和环境的保值增值，收入的不足、投入的不足和住户需求形成反差，严重制约服务品质的提升和物业服务的发展。

第二，学校对物业管理补贴政策进行了调整。经2015年1月6日校长办公会研究决定，从今年1月起，根据鄂管发【2014】59号文精神，学校所有在编在职人员及离退休人员均享受物业管理补贴，在职人员按照所聘岗位、离退休人员按照相应职务职级发放，从每人每月160元至280元不等，该补贴从2014年7月1日开始执行。鉴此，对我校住宅小区物业费标准进行调整，将以前的暗补变为明补，由学校将物业管理补贴发放到教职工个人，再由个人向物业管理服务中心缴纳物业服务费用，物业管理服务行为按照市场规律运行，从而促进我校住宅小区物业管理服务健康良性发展，使物业保值增值，保障教职工的权益。

记者：物业服务支出主要有哪些？

答：根据《物业服务收费管理办法》、《武汉市物业管理条例》的规定，物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业管理企业用于该项目的固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其它费用。

另外，房屋本体、设施设备大修、中修由房屋维修专项资金中支出。

记者：物业公共服务内容有哪些？

答：根据《武汉市物业管理条例》的规定，物业公共服务事项包括：

（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共绿化的维护；

（三）公共区域环境卫生的维护；

（四）公共区域的秩序维护和安全协防；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

（七）物业服务档案和物业档案的保管；

（八）其他物业公共服务事项。

这些公共服务也是为全体业主和租户提供的常规性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理服务的始终。

记者：此次物业服务费调整包括哪些范围？如何调整？

答：此次物业服务费调整范围为实行物业管理服务的住宅小区，即北苑小区1-15栋，西苑小区10-52栋、青年人才楼64-71栋。

物业服务费调整如下：

记者：物业服务费如何缴纳？何时实行？

答：物业服务费有两种缴纳方式：

1.工资关系在学校的住户，经个人委托授权后，可由学校计财处每月从户主工资中代为缴付；

2.工资关系不在学校的住户，由住户自缴。不便自缴的，也可由物业人员上门收取。

调整后的物业服务费，将以2015年1月1日为起始计收缴付期，2015年2月启动工资代缴和住户自缴（工资关系不在学校的物业使用人）。

记者：本次费用上调后，小区物业服务品质如何跟上？

答：自2009年5月北苑小区实行物业管理服务以来，后勤集团物业管理服务中心始终坚持以住户满意为宗旨，本着“亲如一家，全心为您”的服务理念，实行科学规范的管理，提供高效贴心的服务，并持续改进服务质量，在广大业主的支持下，北苑、西苑小区的物业管理服务稳健发展，业主对物业服务的满意度和认可度也逐年提升，2009年至今满意度均在90%以上，2014年达到97%，远远高于国家和武汉市住宅物业服务标准一级标准中规定的不低于80%的满意度。未来，全体物业服务人员将毫不松懈、一如既往地继续踏实工作，高标准、严要求、细服务，把住户当亲人，把需求当期盼，聚焦服务，聚焦窗口，聚焦安全，聚焦感受，进一步扎实做好物业基础服务（保安、保绿、保修、保洁、客服接待），并不断创新服务举措，针对不同业主的个性化需求，为业主提供更广泛和深入的物业服务，并不断完善，为教职工及其家属营造平安、便捷、优美、舒适的人居环境，也请广大住户一如既往地支持、理解、帮助和监督我们共建美好家园。